住宅ローンのあれこれ

住宅を買う場合、ほとんどの方が「住宅ローン」を利用します。住宅購入後の毎月の生活に大きく関わってくる部分ですので、住宅ローンにはどんな種類があるのか、いくら借りて、どのように返済していけばいいのか、しっかり考えてみましょう。

教えてくれるのはこの人!

石山貴

ファイナンシャルプランナー
久谷真理子

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フラット35と一般の銀行ローンの違い

住宅ローンを考え始めると耳にすることが多い「フラット35」とは一体どんなローンなのでしょうか。一般の銀行ローンと比べてどんなメリットがあるか考えてみましょう。

フラット35 一般の銀行ローン

フラット35とは、民間の銀行と住宅金融支援機構との提携による長期固定金利型の住宅ローンです。

フラット35の大きな特徴

  • ・最長35年間の長期固定金利型
  • ・保証料不要・繰上返済手数料不要
  • ・支援機構の技術基準に則った設計施工

※現在は、「フラット50(50年間の金利固定商品)」もあります。

住宅の最低面積基準や購入価格が1億円以下という制限もありますが、日本の住環境の向上、住宅取得の支援を目的としていますので、長期固定金利型で住宅ローンを組みたい方は候補として検討してみる価値があります。また自営業の方や健康に不安があって団体信用生命保険に加入できない方のように、銀行ローンが組みにくい方も検討してみるとよいでしょう。

一般の銀行ローンは変動型をはじめ金利タイプに選択肢が多いこと、面積条件や設計施工の技術条件がないこと、融資額に柔軟性があること(条件にもよるが1億円以上でも借入可能など)が特徴です。

専門家のコメント

フラット35も銀行ローンも、各銀行によって金利や諸条件が異なります。最近は銀行ローンでも繰上返済手数料がかからない商品なども用意されていますので、どの銀行でローンを組むかは、慎重に選びたいものです。

住宅ローンは「返せる金額」を借りる

自分の年収、あるいは年齢でどの程度のお金を借りられるかについては、銀行サイトなどの住宅ローンシミュレーションで見当をつけることができます。ただし、これはあくまで「銀行が貸してくれる」金額であり、「自分が返せる」金額とは限りません。
自分たちが返せる金額を、冷静に判断することが必要です。

現在の家賃や新築のための毎月の貯蓄額などから、月々の返済可能額は予測を立てることができます。子どもが小さいなら、これからの教育資金のことも考慮して返済可能額を考え、そこから借り入れ金額を考えてみましょう。

たとえば、毎月15万円ずつ30年間で返済する場合、固定金利3%なら借入金額は3,557万円(ボーナス併用無)です。

専門家のコメント

例えば、同じ条件で毎月の返済が18万円なら借入金額は4,259万円となります。逆に、土地も建物も少し背伸びをして総予算が400~500万円アップした場合、毎月の返済が3万円も変わるということですから、慎重に考えなくてはなりません。

住宅ローンの返済について

毎月の返済額と同様に重要なのが「何年で返済するか」「どんな返し方をするか」です。ご自身の定年や子供の成長などをふまえて、考えてみましょう。

いつまでに返済する?

「いつまでに返済するか」は、「いつ・どの程度ならローンを抱えていられるか」ということです。将来の収入と支出を考えて返済期間を考えましょう。できるだけ早く返し終えるか、返済期間を長くとり余裕をもった毎月の返済額を設定するかは、個々人の状況で判断しますが、子どもが小さくて当面は教育費などの負担が大きいのであれば、返済期間を長めに設定し、当面は毎月の収入に対する住宅ローンの負担割合を低く抑え、余裕が生まれたら繰り上げ返済をするという方法が向いていると考えられます。
たとえ同じ金額を借りても、25年と30年では支払利息にだいぶ差があり、総返済額が異なります。
25年で返済するのが少し厳しいな・・・と思うと、すぐ「では30年」と何故か5年単位で考える人が多いのですが、25年は少し厳しくても27年なら十分に返せるのであれば、30年より27年で返済するローンを組むほうが利息負担の面では有利になります。

ワンポイントレッスン:繰り上げ返済について

手もとに100万円のお金があり、これを住宅ローンの繰り上げ返済に利用する場合には、2つの方法があります。

「期間短縮」を目的とした繰り上げ返済方法
毎月の返済金額を変更せずに、元金100万円が減る分で返済期間を短くします。例えば、安全に長い期間で借りた住宅ローンを、本来希望する返済期間に近づけるために選ぶ方法です。
「毎月の負担額減」を目的とした繰り上げ返済方法
返済期間は変えずに、元金100万円が減る分で毎月の返済金額を小さくします。住宅ローンは返済が苦しくなったとき、返済期間の延長をしようとすると一定の手続きが必要であり、場合によっては困難です。ですから、今の「長い期間借りていることができる」権利を手放さず、今後何かの事態が起きても返済が滞らないよう、毎月の返済額を減らすという方法です。

住宅ローン、どんな返し方をする?

住宅ローンの返済は、「元金」と「金利」の2つから成り立ちます。この金利部分の考え方で、『固定型』『変動型』に分かれます。さらに最近はこの2つを合わせた『期間限定の固定型』というものもあります。
また、返済方法については、必ずしも1つに限定しなくても構いません。

【固定型】全期間固定金利型:最後まで金利が変わらない

【変動型】変動金利型:適用金利が半年ごとに見直される

【期間限定の固定型】固定期間選択型:借入時から数年間金利が固定される

例えば総額4,000万円を借りる場合に、2,000万円を固定型、2,000万円を変動型と組み合わせることや、2,000万円の固定型は30年間の長期で、2,000万円の変動型は15年の短期で借りるという組み合わせを検討してもいいでしょう。

専門家のコメント

昔と違い、ボーナスが減俸されたり年収が上昇しないというケースも想定されます。何かの事態が起きても、返済を続けられるローンの組み方をしていきましょう。また、返済方法については、自分たちのライフシミュレーションとリスクヘッジの両面から検討してください。

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